부동산 투자에 대한 경험에서 배운 내용은 다음과 같습니다.
모닝콜 : 실사가 필수적인 이유
실사 부동산의 중요성을 처음 깨달았을 때 표면에서 꿈처럼 보이는 부동산을 거의 구입했을 때였습니다. 그것은 좋은 위치에 있었고, 현금 흐름 잠재력이 괜찮 았으며, 탄탄한 거래처럼 보였습니다. 그러나 계약에 서명하기 직전에 나는 조금 더 깊이 파고 들기로 결정했습니다. 나는 너무 기뻐요.
내가 발견 한 것은 충격적이었습니다. 이 부동산은 홍수의 역사를 가지고 있었으며,이 목록에는 언급되지 않았습니다. 수리는 재산이 들었을 것이며, 아무도 임대하거나 구매하고 싶지 않은 부동산에 갇혀 있었을 것입니다. 그때 나는 실사 부동산이 나쁜 거래로부터 자신을 보호하는 것임을 깨달았습니다. 그것은 반짝이는 표면을 넘어서서 내 투자를 해칠 수있는 숨겨진 위험을 발견하는 것이 었습니다.
부동산의 실사는 무엇입니까?
당신이 저처럼 부동산 투자를 처음 접한다면, 당신은 궁금 할 것입니다 : 실사 부동산은 정확히 무엇입니까? 간단히 말해서, 거래를 마무리하기 전에 부동산의 모든 측면을 조사하는 과정입니다. 부동산에 대해 말한 모든 것이 정확하고 나중에 문제를 일으킬 수있는 근본적인 문제가 없음을 확인할 수있는 기회입니다.
사실 확인 임무처럼 생각하십시오. 당신은 재무, 부동산의 신체 상태, 현지 시장 및 법적 또는 구역 지정 문제를보고 있습니다. 실사는 시간이 많이 걸릴 수 있지만 건너 뛰는 것은 눈가리개에 들어가는 것과 같습니다. 날 믿어, 도로에서 값 비싼 문제에 놀리는 것보다 지금 숙제를하는 것이 더 낫다.
1 단계 : 재정적 실사
내가 배운 첫 번째 것 중 하나는 숫자가 부동산의 모든 것입니다. 재정적 실사는 부동산의 소득과 비용이 판매자가 주장하는 것임을 확인하는 과정입니다. 당신은 부동산이 당신이 지불하는 가치가 있는지 확인하고 싶습니다.
첫 번째 임대 부동산을 평가할 때 임대료 롤을 보았습니다. 각 임차인이 지불 한 임대료와 최신 상태인지를 보여주는 문서를 보았습니다. 또한 운영 비용을 검토하여 팽창하지 않았는지 확인했습니다. 비용이 너무 낮아 보이면, 이연 된 유지 보수가 해결되지 않은 것처럼 숨겨진 비용이 있었음이 적기가 될 수 있습니다.
또한 부동산에 대한 판매자의 세금 신고서와 그들이 가진 재무 제표를 요청했습니다. 당신은 숫자에 대한 깊은 다이빙에서 얼마나 배울 수 있는지 놀랄 것입니다. 무언가가 추가되지 않거나 너무 좋아 보인다면 아마도 그럴 것입니다.
2 단계 : 물리적 실사
재무 후, 실사 부동산의 다음 중요한 단계는 부동산의 신체 상태를보고 있습니다. 가정이나 상업용 부동산은 사진에서 멋지게 보일 수 있지만 숨겨진 문제는 조심하지 않으면 큰 돈을 벌 수 있습니다.
첫 번째 부동산을 위해 지붕, 기초, 배관, 전기 시스템 및 HVAC 등 모든 것을 살펴보기 위해 전문 검사관을 고용했습니다. 검사 보고서는 철저했으며, 돈 구덩이에 들어 가지 않았다는 것을 알고 마음의 평화를주었습니다.
속성이 나이가 들면 곰팡이, 석면 또는 리드 페인트와 같은 것을 볼 전문가를 데려 올 수도 있습니다. 이러한 문제가 거래를 죽이지 않더라도 저렴한 가격을 협상하기 위해 활용할 수 있습니다 가야역 롯데캐슬.
3 단계 : 법적 실사
법적 실사는 압도적으로 느껴질 수있는 또 다른 영역이지만 중요합니다. 의도 한 리노베이션을 불가능하게 만들 수있는 재산에 대한 몇 가지 구역 지정 문제를 거의 간과했을 때를 기억합니다. 그 이후로, 나는 항상 지역 구역 지정법을 확인하여 부동산이 올바르게 사용되고 있고 계획을 변경할 수 있는지 확인해야합니다.
또한 부동산의 소유권을 검토하여 유치권이나 법적 분쟁이 없는지 확인해야합니다. 이를 위해 타이틀 회사를 고용하여 타이틀 검색을 수행했으며 판매자가 부동산을 판매 할 권리가 있고 미결제 부채 나 청구가 없음을 확인했습니다.
법적 실사의 또 다른 측면은 임대 부동산을 구매하는 경우 임대를보고 있습니다. 갱신 조항, 임대인 에스컬레이션 또는 임차인 책임을 포함한 임대 계약 조건을 검토하십시오. 내 거래 중 하나에서, 나는 장기 임차인이 30 일만 통지 할 수있는 임대 임대를 가졌다는 것을 알았습니다. 미리 알면 그에 따라 계획을 세우는 데 도움이되었습니다.
4 단계 : 시장 실사 시장
내가 부동산에 처음 들어갔을 때, 나는 현지 시장이 얼마나 많은 성공에 영향을 줄 수 있는지 완전히 파악하지 못했습니다. 나는 좋은 재산을 샀다면 나는 설정되었다. 그러나 시간이 지남에 따라, 나는 이웃과 시장 동향이 부동산 자체만큼이나 중요하다는 것을 깨닫게되었습니다.
실사 부동산 과정에서 나는 항상 현지 시장을 연구합니다. 이것은 해당 지역의 고용률, 인구 증가 및 평균 임대료와 같은 것을 보는 것을 의미합니다. 투자하는 부동산 유형에 따라 주택이나 상업 공간에 대한 수요가 있는지 확인하려고합니다.
내가 배운 가장 귀중한 교훈 중 하나는 훌륭한 부동산조차도 시장이 감소하는 경우 나쁜 투자가 될 수 있다는 것입니다. 지역 경제에 대한 약간의 추가 연구를 통해 부동산 가치가 떨어지거나 임대 시장이 포화 된 곳에서 구매를 막을 수 있습니다.
5 단계 : 실사 점검표 구축
여러 거래를 겪은 후, 나는 내 자신의 실사 부동산 점검표를 개발했습니다. 이 목록은 나를 정리하고 프로세스 중에 중요한 단계를 잊지 않도록합니다. 일반적으로 다음은 다음과 같습니다.
부동산의 임대료 롤 및 재무 제표를 요청하고 검토하십시오.
필요한 경우 철저한 재산 검사 및 전문가를 고용하십시오.
구역 지정법을 확인하고 부동산의 법적 사용을 확인하십시오.
소유권을 확인하고 유치권을 확인하기 위해 타이틀 검색을 수행하십시오.
임대 계약 및 임대 조건을 검토하십시오.
트렌드와 미래 개발을 포함하여 지역 부동산 시장을 조사하십시오.
모든 거래는 독특하므로 속성 유형과 목표에 따라 점검 목록을 사용자 정의합니다. 그러나 체크리스트를 갖는 것은 내가 중요한 것을 놓치지 않도록하는 게임 체인저였습니다.
최종 생각 : 실사는 성공의 열쇠입니다
부동산 여정에서 배운 것이 있다면 실사 부동산이 건너 뛰는 여유가 없다는 것입니다. 맹인으로가는 위험은 너무 높습니다. 철저한 실사를하면 나쁜 거래로부터 당신을 보호하고, 비용이 많이 드는 놀라움을 피하고, 투자를 앞으로 나아갈 수있는 자신감을 줄 수 있습니다.
새로운 거래의 흥분에 빠지는 것은 쉽지만, 나는 항상 속도를 늦추고 모든 세부 사항을 확인하기 위해 시간을 내야합니다. 결국, 부동산은 장기적인 게임이며, 올바른 결정을 내리는 것은 지속적인 부를 구축하는 데 중요합니다.
방금 시작했다면 프로세스에 겁을 먹지 마십시오. 약간의 연습으로, 당신은 그것을 매달릴 것이고, 실사는 두 번째 본성이 될 것입니다. 그리고 나를 믿으십시오, 당신은 당신이 그것을 제대로하기 위해 시간을내어 기뻐할 것입니다.